夫妻中一人可否出卖夫妻共有房产？

时间：2015-05-23 12:13:32 来源：东营房产网 点击量：130

　　赵某与郝某签订《房屋买卖合同》约定，赵某购买郝某名下房产，买卖价款235万；赵某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位；上述房屋买卖价款付清后五日内，郝某协助赵某办理案涉房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。

　　合同签订后，赵某依约付款。但此时郝某却以其妻子张某不同意出售该房屋为由，拒绝为赵某办理房屋产权证变更手续。后赵某找到郝某之妻张某协商房屋权属变更过户手续。张某表示，郝某在出售案涉房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。赵某与郝某、张某多次协商办理案涉房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。不得已，赵某起诉至法院，请求法院判令强制郝某、张某履行《房屋买卖合同》，由郝某、张某协助办理案涉房屋的权属变更登记手续。

　　最终法院判决，驳回赵某的诉讼请求。

　　律师解析：

　　本案法院裁判公正合法。

　　首先，在本案中，鉴于案涉房屋系郝某与张某的夫妻共同共有财产，因此，赵某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，《物权法》第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉房屋共有权人张某并不同意出售该房屋的情况下，郝某作为共有权人之一对案涉房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件；在赵某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。

　　其次，《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。

　　再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。

　　律师提醒：

　　在进行二手房买卖合同订立阶段，买方需注意房屋的权属问题。如房屋存在多人共有的情形，要取得三分之二以上份额的共有权人同意。否则房屋买卖合同的效力存在瑕疵，房屋无法顺利过户，最终损害买房者的利益。